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房價調整下地價為何依然高漲政府稅收暗補開

时间:2019-11-09 10:27:08 来源:互联网 阅读:0次

房价调整下地价为何依然高涨:政府税收暗补开发商

一线城市房价进入调整期 谁在推高地价

纪睿坤

楼市降价风暴已经烧向一线城市

以代表意义的北京为例,4月,北京二手住宅成交量仅为7616套,为近11个月以来水平,在量跌之时,二手住宅挂牌价格也开始下调

与此相对的是,依然火爆的土地市场

一家第三方机构房地产研究院的数据显示,前4月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为3403亿元,与2013年同期相比增长81.1%,较2012年同期大增330.6%,创造了历史新高这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势

其中,截止到4月底,北京的卖地收入已经高达1056亿元,同比上涨92%,相当于2013年全年的58%

这也是当前房地产市场出现的一个新命题,即三四线城市库存过剩,一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题中国房地产市场学会副会长陈国强对21世纪经济报道如是表示,三四线库存较多,可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解,而一线城市的高地价会推高房价,房企出于利润的考虑,产品类型上更趋于高端

看不懂的拿地经

一个月前,中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块,为业内关注

该宗地的地块属性有三种,包括居住类用地、托幼用地和中学用地,总成交金额为21亿元,其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米,中原地产首席分析师张大伟称,长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右,区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右,是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况

对此,一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道表示,看不懂,即使按照严格的成本控制,按照目前的市场来看,也很难算得过来账

实际上,上述面粉贵于面包的情况在一线城市频现,广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域地王

根据中国指数研究院数据,4月,10个重点城市中,北京、上海等5个城市平均溢价率超过30%,其中,成都以66%的平均溢价率排名首位,上海的平均溢价率为65%,北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%,亦创今年新高

相比重点城市的高溢价的土地出让,二三线城市的土地市场稍显平淡,底价或低溢价成交的情况常见

21世纪经济报道采访了解,沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象

5月5日,沈阳共有五幅土地挂牌出让,终四地流拍,一幅成功出让的土地接近底价成交

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,一般来说,土地市场会慢于一二手市场个月,诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大,在去年就开始回调,相对而言,一二线城市的楼市降温才刚刚开始,预计土地市场的降温会在二三季度显现

谁在推高地价

谈及一线城市面粉贵于面包的特殊情况,K8黄金(1296.00, 0.20, 0.02%)湾董事长申威告诉21世纪经济报道,一方面是出于部分房企在楼市分化的角度,回归一二线城市抢地,激化竞争;另一方面,在供地上,一线城市供地规模更少,也更为稀缺

以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例,自2013年开始,频频在北京等一线城市高溢价拿地

恒大在北京拿的地,利润非常微薄,一位知情的房企人士对21世纪经济报道介绍,不过,在楼市存在分化的情况下,只有在一线城市储备土地的情况下,能做高资产和股价估值,受到境外投资者的认可,以便进一步融资

除了房企出于战略布局的考虑之外,地方政府也是高地价的一大推手土地财政占比地方财政收入很高,也是确保地方投资性GDP增长的重要路径北京大岳咨询有限公司总经理金永祥介绍说

财政部的数据显示,一季度,我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7

为确保土地财政,地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价金永祥表示

以一线城市为例,4月份,北京住宅用地推出量环比下降49%;上海下降75%;广州仅推出1块宅地;深圳无宅地推出

在各大房企回归一线城市之时,一线城市也在相应收缩土地供应,供需矛盾下,地价必然会随之推高金永祥表示

也就在2014年年初,国土部也曾表态,原则上暂停500万以上大中城市的土地供应

不管是短期,还是中长期,重点城市的土地稀缺将成为常态金永祥称,这也成为房企补仓的一个重要原因,不管地价如何,对于未来利润率的冲击怎么样,土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标

另外,一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道,土地市场的实际状况比数据更加惨淡,但是地方政府保地价的手段很多,很多看似高溢价成交的地块,实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商

不过,陈国强也表示,地价上涨推手中,还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度,和以往相比,征地成本在不断上涨,在中央和地方税收体系未改的情况下,地价刚性成本也在上涨21世纪经济报道

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