您当前的位置: 首页 > 旅游

房产深圳房价上涨的实与虚

2018-11-06 10:27:31

[房产]深圳房价上涨的实与虚

SMM讯:关于现在的深圳楼市,上有一个帖子形容得比较贴切,这个帖子标题是《现在还有比股市涨得更疯狂的?有!深圳楼市!》。据报道,2014年以来深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国,连续8个月上涨,有的片区出现了20万/平方米的超高价,而热门区域的龙华,从去年到今年上演着破3冲4望5的激情大剧;而福田中心区的均价,即将告别4时代。

已经不能用政策激励、货币宽松等一般原因来分析深圳楼市的情况,因为同样受这些原因影响、且同为一线城市的邻居广州,房价现在还在下跌。我们也不能用供求关系来盖棺定论,因为供求关系和房价变动是同义反复,当然,房价上涨离不开供应和需求两个方面,这两个方面的深圳特质值得我们深究。

需求旺盛的背后是资金大量积淀和推动,这需要藏富民间的支持。立城于外贸和代工制造的外向型模式,让深圳成为国内市场化程度的城市。千千万万个企业(甚至是村村点火的家庭作坊)在从事着模具、配件、元器件的生产。把深圳比喻为山寨之都,不像一般想象的那样是贬义词,事实更像是日本式的拆开-学习-创新的过程。更重要的是,多层次资本市场(创业板、中小板、私募和创投等)和草根金融在深圳发展非常迅速,加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

2008年以后,借助积淀的产业基础和互联迅速发展的契机,深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体(每10个人中就有一个老板)。市场化和产业升级的红利,兑现为居民收入的快速增长,深圳在3个人均指标上(国内生产总值、可支配收入、存款)都居位,这是推动旺盛需求实现的主要原因。这和过去几年房价跌幅比较大的温州、杭州、金华和宁波等城市,近期房价反弹比较快,道理是一样的,都是因为民间资金沉淀很深厚。

再看那些人在买房。过去一直认为,占常住人口70%的外来人群主要住在城中村,他们不需要、也买不起房子。现在不同了,来了就是深圳人的城市包容性,对创业人群无比吸引;产业转型和多年吸引人才的政策,让深圳的入户门槛比北京和上海宽松很多(每年入户30万)、城市比北上广更年轻(平均年龄在30岁左右),再加上比北上广宽松很多的限购政策(非户籍缴纳1年社保就可买房),近年来购房人群结构发生了变化,户籍人口购房火热的同时,非户籍人群购房异军突起,目前占比近50%。

再看供给,供应跟不上是深圳一个老生常谈的话题。深圳是年轻的城市,却在全国早走上土地利用的旧改之路。供应紧缺,不可忽视的是存量住房供应效率差。在房改以前,北上广就是拥有千万级人口的城市,有大量福利房,本地人已经解决了住房问题。房改后,这些房子均转变成商品房而投入市场,目前占据存量房近一半,并发挥着缓冲需求的蓄水池和稳定器的作用。但是,长期代工制造的外向型经济模式下,超过70%的人口是候鸟型的外来人口。于是,在房改前深圳超过一半的存量房是原农村私房(俗称小产权房),并没有像北上广一样,拥有大量存量商品房,来发挥缓冲需求的蓄水池和稳定器的作用。但是,近年来产业结构变化推动人口结构变化、收入水平不断增长,候鸟现在变成家燕了,他们需要房子。因此,深圳房价上涨有客观原因。

但是,也要看到,此轮房价上涨有货币宽松推动、政策刺激的冲击,特别是出现了此前从来没有过的20万/平方米的超高价,投资客回潮,整体价格水平也明显上涨,不能忽视虚的部分。近期深圳两会上,代表委员们纷纷指出,现在的房价就连人才也承受不了,这应该引起重视。

吹膜机
硅藻泥代理
PVC打井管
推荐阅读
图文聚焦